它曾是横扫全国的年度单盘“销冠”,如今在二手房市场,也正悄悄向杭州月度销冠发起冲刺。
据杭州贝壳研究院数据,在过去的6月,杭州二手房成交TOP5榜单里出现了一个熟悉的名字——云启之江,单月网签25套,环比暴增约92%,几乎翻了一倍,仅次于青山湖科技城的越秀星汇城。
更难得的是,它还是这份榜单前五名中唯一成交均价站上“3万 ”的小区,量价双双跑在前列。
难道这个夏天,云启之江真的要崛起了?
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据中介介绍,引爆这轮行情的导火索,大概是配套的保俶塔实验学校(之江未来学校),在这个6月就开启报名招生工作,并敲定今年9月正式开学。
截图自:杭州保俶塔实验学校官微
在杭州,保俶塔这块招牌分量够重,周边学区房的价格向来也站得稳。
小实地走了一圈,发现学校刚好嵌在云启之江的几个组团之间。整座建筑以明黄色为主调,格栅、弧形线条搭配大面玻璃,辨识度极高,甚至在工作日下午,还有路人特意停下车,摇下车窗拍照。
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绕各组团间的马路逛下来,能明显感到城市界面已和刚交付时大不一样:邻里中心崭新的草坪已经铺开,里面的浙江版画院也早已开展;
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小区外堆满了封窗材料和装修物料,肉眼可见不少房源已经包好阳台,自住比例看似不低。只不过片区内红绿灯暂时还没亮起来,路边停满了私家车和货车,说明仍有工程在收尾。
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至于其他生活配套,则早就是“现货”。一路之隔的西投银泰城、浙大一院之江院区、之江文化中心已全部投入使用,地铁6号线步行可达,附近的紫之隧道和之江大桥,又把西溪、滨江拉进了半小时通勤圈。
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用中介的话说就是:“眼下,这一带,云启之江真没什么对手,各方面太齐全了。”
02
从成交结构看,这波放量的主角也十分明确:小户型挑大梁。数据显示,云启之江从首套成交至今,103-139㎡户型占总成交约八成。
而在这些面积段里,最受欢迎的不是最小的103方,而是139方户型。
原因也不难理解——一方面139方就做到了四房两卫,对于刚改家庭基本“一步到位”,无需频繁置换;再之总价可控,上车门槛相对温柔,从目前多套成交来看,其总价基本在500-600万之间,多数因为组团位置、楼层、是否有车位等原因,产生一些价格波动。不过折算下来单价普遍不到4万元/㎡。
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尤其对冲着学区来的家庭,这类户型刚好卡在“价格够得着”又“住得不拥挤”的区间,学区预期叠加上现成的各类配套,算得过来账。
相比之下,大户型的日子就冷清得多,像175方、199方,都是难得才会成交一套,229方则仍在“沉寂”状态。
从历史数据来看,175方及以上户型的成交总价多在700万以上,这个门槛对区域内偏刚改的家庭来说已明显偏高,更不用说挂牌价动辄千万的229方了。
截图自:贝壳找房
何况,手握700万 的预算,在杭州热门板块的选择面会宽得多,之江的吸引力自然被打了一些折扣。
03
回过头看,云启之江自办证以来,3-4月度网签量都是个位数,直到5月才破10,再到6月的几乎翻番,算是走了一波小高潮。
难得的是,小区并未上演交付前很多人担心的“交付即大量踩踏”剧本。贝壳找房平台显示,目前挂牌149套,挂牌率约5%;杭房数研数据则为179套,挂牌率约6%。这个比例,对比同期交付的一些网红盘并不算高。
云启之江
不过单月25套,对云启之江而言,无疑是个标志性节点。但能不能把这种爆发变成常态,还需要看几个变量。
最直接的一点,这波成交有明显的“学区前置”色彩——9月开学,落户、报名的窗口期推动大量观望买家集中出手。等这波需求集中释放后,后续能否维持高位,还有待观察。
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只是,云启之江毕竟是一个超3000户的超级大盘。即便眼下挂牌率只有5-6%,绝对挂牌量也将近200套。如果未来随着部分投资客心态松动或置换需求抬头,二手供应量还会慢慢爬坡,这对价格韧性是一次长线考验。
好在,云启之江作为之江核心区的次新品质盘,凭借学区加持、地铁商业和崭新的城市界面,很容易形成“虹吸效应”,特别会承接滨江、城西一带外溢客群。
至少在今年夏天,它已经用一次有力的“成绩单”证明了:曾经的全国销冠就算换到二手房赛道,也还能讲出新的故事。
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