最近几个月，一线城市租金环比上涨，且受益于政策措施，越来越多的二手项目实现了供平过租。一线城市的这种情况，十分类似于香港2024年底的情形，是房价见底的强烈信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。
供平过租是衡量房价见底的重要指标供平过租是指购房月供金额低于租金的现象，是房价底部重要支撑。根据七普数据，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，其中城市中占比为25.6%，租房居住家庭是潜在的购房群体，一旦租房消费中租金高于月供，将推动租客进入买房市场，进而推动房价的企稳回升。香港在2024年底实现了局部的供平过租，2025年3月之后房价进入了止跌回升的通道。
828按揭期限拉长及929财政贴息，进一步推动全市场逐渐走向供平过租8月28日，按揭期限从30年增加到40年；9月29日，以中央财政为主，对于首次置业群体购置中小面积低总价房屋贴息一个百分点。按照冰山指数的统计，以总价150万元房屋、100万元的商业贷款金额测算，在补贴期限内，月供相当于租金的比例，从125%逐步下降到9月新政之前的106%，并在9月之后进一步下降到90%。当然，这是一种比较理想的情况，更低的首付比例之下，或者补贴退坡之后，仍然无法实现供平过租。一些租金回报率较低的大城市，还尚未完全实现供平过租。
租金环比趋于上涨的一线城市，局部性实现供平过租，并非常临近整体供平过租供平过租预示着房价见底的前提，是租金环比趋于上升。《证券日报》转引贝壳研究院数据，7月份50个城市住宅租金环比涨幅有所扩大，其中北上深的平均租金已经连续5个月环比上涨，目前北上广深的租金收益率分别达到2.15%，2.11%，2.21%和1.97%，50个城市租金收益率则达到2.8%。按照这个租金回报率测算，享受贴息的商贷（按照150万元房屋总价以及100万元贷款算），月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。从整体而言，考虑贴息，北上广深已经临近整体性供平过租，局部楼盘实现了供平过租，接近2024年年底香港出现的情况。
8月的供给侧收缩已经初现成效，预计9月需求侧政策将进一步提振市场根据我们的跟踪，2026年9月，72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，高于6、7、8月份11.7%、10.6%、14.1%的同比增长。929以来，我们跟踪的同样本数据显示，9月30日和10月1日的单日成交量同比分别为31.7%和37.4%，市场有进一步趋向活跃的态势。
本文来源：中信证券研究
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